+7 (495) 226-95-23
info@liderhouse.ru

Поиск недвижимости

Технология покупки недвижимости в Испании

Как приобрести то, что Вам действительно нужно, с минимальными затратами времени и денег.

И посмотреть, и потрогать.
Итак, Вы остановили свой выбор на Испании, и после пристального просмотра интернет-сайтов и рекламных буклетов, изучения мнений на форумах, ознакомления с впечатлениями счастливых собственников, долгих споров и разговоров, консультаций с друзьями и близкими наконец-то определились с типом, местоположением и ценой недвижимости, которую рассчитываете приобрести. Разумеется, на экране и бумаге все выглядит несколько иначе, чем в действительности, и хотя известны случаи «дистанционного» приобретения квартир и даже вилл по одному лишь описанию с фотографиями, лучше побывать непосредственно на месте событий, дабы не только увидеть все воочию, но и потрогать увиденное собственными руками.
Да-да, именно потрогать, ведь бывало и так, что внимательность и подозрительность помогали избежать серьезных проблем и принять правильное решение. Мы прекрасно понимаем Ваше желание проявить самостоятельность в надежде найти более выгодное во всех отношениях предложение на стороне, однако бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке, а нереально дешевая недвижимость – у мошенников, которые по старой «базарной» привычке руководствуются лишь желанием во что бы то ни стало «впарить» Вам неликвидный товар.
Покупка зарубежной недвижимости – это серьезный шаг, который, возможно, изменит Вашу дальнейшую судьбу. И наша задача сделать все для того, чтобы совершая этот шаг, Вы не споткнулись о множество мелких и не очень «подводных камней», которые могут омрачить радость от осуществления Вашей мечты. Этим «камням» посвящен отдельный раздел, а здесь мы познакомим Вас со всей технологией сделки, начиная с того момента, как Вы ступили на испанскую землю и заканчивая возвращением на родину с ключами в кармане.

Не попасть на «мост».
Если у Вас нет открытой шенгенской визы, мы оформляем официальное приглашение, с которым Вы сможете ее получить. Правда, перед этим Вам следует определиться с временем и сроками поездки. Имейте в виду, что по числу праздников Испании принадлежит пальма первенства в мире, и если Вы хотите совершить первый, самый сложный шаг за один приезд, нужно принимать в расчет и эту национальную особенность.
Главное – не попасть на так называемый puente («мост») - серию идущих друг за другом выходных и праздничных дней, когда в стране не работают ни банки, ни нотариальные конторы, ни адвокатские бюро, ни какие-либо другие учреждения.
Первый в 2013 году «пуэнте» приходится на самый значимый праздник Валенсианского сообщества, «фальяс», который продлится с 16 по 19 марта. Вскоре после того, как по всему побережью отгремят взрывы петард, начнется Святая Неделя, предшествующая католической Пасхе, и отдыхать на Коста-Бланке будут с 29 марта по 1 апреля.
Следующий и последний в этом году «пуэнте» начнется 1 ноября, в День Всех Святых, и растянется на три дня. Остальными праздничными днями 2013 года в Валенсианском сообществе являются 1 мая, 15 августа, 9 октября и 6 декабря. В других провинциях и автономных областях существует свое расписание праздников (так, в Каталонии помимо общенациональных праздников гуляют 24 июня, 11 сентября и 26 декабря), но вся Испания будет отмечать 25 декабря католическое Рождество, поэтому все дела желательно завершить до последней недели года.

Сэкономить на расстоянии.
Составляя приглашение, мы также подбираем на время Вашего пребывания съемные благоустроенные апартаменты со всеми удобствами. Чувствовать себя в них Вы будете не в пример уютнее, чем в гостиничном номере, а проживание обойдется дешевле. Кроме того, Вы получите представление о том типе недвижимости, который Вас интересует, и на время ощутите себя в роли ее хозяина.
Впрочем, если Вы пожелаете остановиться в отеле, мы готовы подыскать для Вас наиболее подходящий вариант. С точки зрения экономии времени таковым является город Аликанте с его пригородами, откуда удобнее всего добираться до мест, где расположены предлагаемые к продаже объекты – до Бенидорма, Альтеи, Дении, Кальпе (на север) и Гуардамара-дель-Сегура, Торревьехи (на юг). Правда, не так уж редки случаи, когда покупатели, приезжая с, казалось бы, твердым намерением приобрести жилье на юге Коста-Бланки, на месте резко переориентируются на север, и наоборот.
Большинство российских покупателей прилетают непосредственно в Аликанте, хотя до столицы одноименной провинции можно добраться на поезде и автобусе из Мадрида, Валенсии и Барселоны или же взять напрокат машину прямо в аэропорту. Мы готовы заранее заказать ее для Вас или же встретить Вас в аэропорту прилета и с комфортом доставить к месту временного проживания. Когда приступать к просмотру объектов, решать Вам. Кто-то берет паузу на то, чтобы отдохнуть и осмотреться, кому-то не терпится начать на следующий день с утра пораньше.

Не гнаться за количеством.
Как показывает практика, на то, чтобы успеть просмотреть все заинтересовавшие Вас объекты, заключить предварительный контракт, открыть счет в банке, внести залог в размере 10% от стоимости и сдать документы на получение в полиции N.I.E. (Numero de Identidad de Extranjero – идентификационного номера иностранца, необходимого для регистрации в налоговых органах), уходит от пяти до семи рабочих дней. Если Вы хотите производить просмотр не «галопом по Европам», а внимательно и скрупулезно, и при этом совместить приятное с полезным, то оптимальный срок пребывания в Испании составит 10-14 дней.
Предупреждаем сразу – не нужно гнаться за количеством, стремясь объять необъятное. Если Вы уже четко знаете, что и за какую сумму хотите купить, мы целиком и полностью сконцентрируемся на отвечающих Вашим запросам вариантах. В среднем за поездку удается просмотреть от семи до двадцати объектов, и выход за верхнюю рамку, как правило, существенно осложняет выбор. Чтобы не запутаться, обязательно фотографируйте каждый объект; впоследствии сделанные Вами снимки послужат большим подспорьем при принятии окончательного решения.

Узнать все до мелочей.
При просмотре новостроек на месте, как правило, бывает представитель компании-застройщика, и свои вопросы Вы можете адресовать непосредственно ему. В отличие от России, где под определением «квартира в новостройке» покупателю нередко предлагаются голые стены с бетонным полом без сантехники и электропроводки, в Испании жилье всегда продается с полной отделкой. Вам остается лишь обзавестись мебелью и бытовой техникой, а если у Вас все-таки возникнет желание произвести какие-либо работы по благоустройству, мы порекомендуем Вам квалифицированных специалистов.
Если Вы приобретаете апартаменты в многоквартирном доме, то в таком случае следует прояснить заранее возможность осуществления перепланировки или изменения внешнего вида. К примеру, далеко не всегда разрешается застеклять лоджии и балконы, и этот момент обязательно нужно принимать в расчет. Равно как и то, что остекление должно быть выполнено в едином стиле, чтобы дом не превращался в пестрый «курятник».
Если Вы интересуетесь вторичной недвижимостью, то продается она обязательно с мебелью, холодильником, телевизором, газовой или электрической плитой. Это правило не распространяется на так называемые «предметы роскоши» и личные вещи, хотя вполне возможен вариант, что «в наследство» Вам достанется все до последней вилки. Так или иначе, перед тем, как дать окончательный ответ, имеет смысл поинтересоваться, что хозяин собирается вывезти, а что оставить в доме, дабы потом не обнаружить на месте шикарной кровати даром Вам не нужную рухлядь.
Во время Вашего визита на жилплощади может оказаться хозяин с семьей. Не стесняйтесь спросить у него о причинах продажи, хотя вероятность того, что это будут беспокойные соседи, равна нулю; чаще всего на такой шаг идут в связи с переездом или по семейным обстоятельствам. Правда, попадаются и большие оригиналы. Так, один житель Мадрида, сдававший ни много, ни мало девять(!) апартаментов по всей Испании, решил продать двухкомнатную квартиру для того, чтобы его сын, потерявший престижную работу, на время поисков продолжал жить, ни в чем себе не отказывая.
Если продавец находится в цейтноте, а недвижимость Вам очень понравилась, существует вероятность, что он согласится пойти на уступки в цене.

Произвести калькуляцию стоимости.
Следующий важный момент, который необходимо выяснить на месте, – ежегодные затраты на содержание жилья. Сюда входит налог на недвижимость и страховка, которые оплачиваются один раз в год, а также оплата воды и электричества. Эти суммы зависят от целого ряда факторов и варьируются от нескольких сотен в год до нескольких тысяч в месяц. Как бы то ни было, нужно подумать и о завтрашнем дне, а именно – прикинуть, не станет ли «второй дом» для Вас слишком обременительной ношей вместо того, чтобы согревать Вашу душу.
Кроме того, к стоимости недвижимости следует приплюсовать следующие обязательные единовременные траты. В случае с новым жильем это:
– налог на добавленную стоимость, составляющий 10% (с января 2013 года) плюс 1,2% за юридическое сопровождение;
– услуги нотариуса по оформлению сделки (порядка 700-900 евро);
– внесение в регистр собственности (в среднем 150-300 евро);
– услуги по оформлению сделки.
В случае приобретения недвижимости на вторичном рынке вместо налога на добавленную стоимость оплачивается налог на передачу прав собственности, который составляет 8% + те же 1,2% за юридическое сопровождение. На налогах можно сэкономить, если продавец и покупатель согласятся задекларировать в Эскритуре (официальный документ купли-продажи) заниженную стоимость, однако здесь необходимо помнить о двух чрезвычайно важных обстоятельствах. Во-первых, эту стоимость жилья нельзя указывать ниже определенной отметки, установленной для каждого региона и каждого типа недвижимости в нем. А, во-вторых, знать об этом кроме Вас и Ваших доверенных лиц не должен ни один посторонний, в том числе и нотариус, в присутствии которого и будет заключаться сделка. В противном случае последствия могут быть крайне плачевными…

Рассчитать силы и сроки.
После того, как Вы приняли окончательное решение, Вы вносите залог наличными или банковским чеком в размере от 3000 евро до 10% от стоимости жилья, что является гарантией серьезности Ваших намерений. С Вами заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается условия и сроки полной оплаты. Начиная с этого момента, владелец недвижимости не имеет права ни отказаться от сделки, ни продать ее кому-либо еще; в случае нарушения договоренности он будет обязан выплатить ряд штрафов и неустоек – в том числе и Вам в двойном размере внесенного залога.
В свою очередь, Вы обязуетесь в двухмесячный (максимум – в трехмесячный) срок доплатить разницу в стоимости и приехать на подписание окончательного договора купли-продажи, которое будет проходить в нотариальной конторе. Имейте в виду, что если продажу или покупку осуществляет супружеская пара, необходимо присутствие обоих супругов, так как собственником считается каждый из них в равных долях. Если возможности приехать вдвоем нет, мы оформим нотариальную доверенность на одного супруга, который и прибудет на подписание сделки. То же самое касается и другой стороны.
До того Вы должны сдать документы на N.I.E. (заявление по форме, фотографии установленного образца, оригинал и копию загранпаспорта, квитанцию об уплате пошлины) с подтверждением оснований его получения. В Вашем случае это предварительный договор купли-продажи с внесением залога. N.I.E. можно запросить и в испанском консульстве в России, однако ждать Вам в таком случае придется довольно долго – 1-3 месяца, тогда как в Испании оформление занимает 2 недели, и мы можем получить его за Вас.
Как показывает опыт, сдать заявку на N.I.E., сделать нотариальную доверенность и открыть счет в банке можно за один день – в том случае, если Вы будете четко следовать нашим указаниям. Мы сотрудничаем с рядом ведущих банков Испании, давно уже работающих с клиентами из России, и Вам остается выбрать один из них. Процесс открытия счета занимает совсем немного времени, после чего в Ваше распоряжение поступает весь пакет документов, включая карту с кодами для осуществления операций через интернет. При наличии лишних средств Вы можете сразу внести часть оставшейся для завершения сделки суммы на свой счет, а по возвращении в Россию произвести банковский перевод.

Не терять время и деньги.
Следующий шаг на пути к достижению цели – перевод денег на Ваш банковский счет в Испании. Как правило, никаких сложностей при этом возникнуть не должно, хотя бывали  случаи, что у представителей испанских банков возникали сомнения в законности происхождения средств – особенно, если деньги приходили из оффшоров с Кипра или Белиза. Относительно небольшие суммы (до 100 тысяч евро) никаких подозрений обычно не вызывают, однако никакой гарантии от подобного рода неприятностей не существует. Так или иначе, во избежание непредвиденных обстоятельств не нужно откладывать в «долгий ящик» ни перевод, ни Ваш визит для подписания сделки; убедившись в том, что деньги на счет поступили, Вы ставите нас в известность, и мы назначаем дату подписания сделки купли-продажи.
Естественно, перед этим мы проводим полномасштабную проверку недвижимости в Регистре собственности, налоговом ведомстве, банке на предмет соответствия документов юридическим нормам и отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.
По прибытии в Испанию мы с Вами получаем в банке чек на необходимую сумму (за это взимаются небольшие комиссионные порядка 0,1-0,2%), после чего к назначенному часу отправляемся к нотариусу. Здесь в присутствии продавца и его представителей и производится подписание окончательного договора купли продажи и обмен чека на ключи и нотариально заверенную копию купчей (Escritura publica). Оригинал «эскритуры» проходит регистрацию в Реестре собственности, на что требуется до двух месяцев, и в Ваш следующий приезд Вы получаете его на руки.
Заключительный шаг – заказ Nota Simple (выписки из государственного Реестра собственности), с которой сможете подать документы на мультивизу и наконец-то почувствовать себя полноправным собственником испанской недвижимости.
С чем мы Вас с удовольствием и поздравляем!

Новые предложения

Апартаменты на первой линии моря в Пунта Прима Продажа: 185 000 €
Испания Смотреть
Апартаменты ЖК "Arenales del sol 8 " Продажа: 103 000 €
Испания Смотреть

Последние новости:

Все новости
Элитная недвижимость дорожает быстрее всего в Мадриде 08.06.2016
По итогам прошедшего года Мадрид занял второе место в рейтинге европейских городов, где был зафиксирован наибольший рост цен на элитную недвижимость
Смотреть
В 2016 году в Италии могут отменить налоги на недвижимость 08.06.2016
В следующем году в Италии планируется провести масштабную реформу налогообложения, которая должна затронуть
Смотреть